Le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun a présenté son projet de loi logement : ANRU 3, rénovation énergétique, transformation des bureaux et nouvelles règles pour les bailleurs figurent parmi les mesures. Les débats au Parlement devraient débuter à la rentrée prochaine, pour une adoption espérée par le gouvernement avant la fin de l’année. L’idée est d’aller vite, pour remettre en urgence des logements sur le marché et soulager le secteur du logement social – alors que près de 3 millions de personnes en attendent un.Le projet de loi s’articule autour de quatre mesures – ou quatre “chocs” pour reprendre la présentation faite par le ministre. Valentin Grille.
La première mesure du projet de loi n’est pas nouvelle. Il s’agit d’étendre le dispositif Jeanbrun, une niche fiscale mise en place en fin d’année. Elle permet aux propriétaires achetant un bien de déduire de leur base imposable une partie de la valeur du bien, ainsi que des travaux réalisés. Et sera désormais appliquée sur plus de logements anciens qu’auparavant. Car “on ne dort pas dans un PEA”, explique le ministère. Le message est clair, les Français aisés doivent investir de nouveau massivement dans le logement.
Autre piste, réglementaire celle-là : créer un label “projet d’intérêt local” pour accélérer la construction de logements. Un ^label décerné conjointement par le maire et le préfet, qui doit permettre d’éviter la multiplication des recours et alléger les critères réglementaires, lesquels plombent des projets pendant plusieurs années.Vincent Jeanbrun veut ainsi rendre la main aux élus locaux, notamment aux maires : ils décideront désormais des modalités d’attribution des logements sociaux dans leur commun, en lieu et place des préfets. Ils disposeront aussi d’un droit de véto , pour empêcher certains locataires d’obtenir un logement social – s’ils sont délinquants ou posent problème, défend le gouvernement, sans plus de précisions.Enfin, il reste le volet énergétique : en pleine canicule, le gouvernement veut faire le choix de remettre les passoires thermiques classées F et G sur le marché. Soit 700 000 logements. Avec une contrepartie, que les propriétaires s’engagent dans des travaux dans un délai de 3 à 5 ans. Le ministère va exiger des devis, et promet des contrôles.L’objectif est d’aboutir vite à un texte, d’ici le début des débats budgétaires en octobre : “le sujet ne peut pas attendre la présidentielle”, estime l’exécutif. Il va engager une procédure accélérée au Parlement, avec une seule lecture à l’Assemblée, puis au Sénat.
La France pourrait être plus ambitieuse en matière de rénovation
Comment rénover efficacement les logements en France ? Rénovation semble-t-il donc envisagée au coup par coup, et à la discrétion des propriétaires. La France jouit d’un patrimoine qui pourrait lui permettre d’être plus ambitieuse selon Mathieu Chazelle, associé de l’agence d’architecture ENIA Architectures. Mathieu Chazelle sollicité par Valentin Grille. »On est confronté aujourd’hui à la rénovation d’un parc colossal, et notamment le parc du XXe siècle et de la deuxième partie du XXe siècle. Ce qui est intéressant, c’est que ce patrimoine des années 60-70, il a souvent été un peu décrié. En fait, on s’aperçoit que ce patrimoine, il répond à des problématiques très contemporaines, notamment de flexibilité. C’est souvent des bâtiments qui sont très rationnels dans leur construction, dans leur conception, et donc ils sont propices à une réorganisation des espaces assez simples, contrairement paradoxalement, à des bâtiments qui ont été construits plus tardivement dans les années 80, voire 90, qui sont un peu plus rigides dans leur aménagement. Et un des enjeux de la rénovation, c’est justement cette capacité des bâtiments à avoir plusieurs vies. Le deuxième enjeu, il est évidemment thermique et là, pour le coup, le patrimoine des années 60-70, il n’est pas hyper performant. Mais par contre, ce qui est intéressant, c’est que sa conception très rationnelle, elle est assez propice à une intervention à grande échelle. On est capable de proposer des modules parfois fabriqués hors site, qui permettent d’améliorer sensiblement les performances thermiques, et on conçoit les modules avec leur propre isolation, ou voire peut être avec leur propre vitrage intégré. Et on est capable de les amener, les fabriquer en site et de les amener sur le chantier pour rénover. »
ouvrir crédits photoAu coeur de cet épisode caniculaire, le gouvernement essuie quantité de critiques. Les plus entendues porte sur son incapacité à s’adapter à des circonstances prévisibles.Parmi ces critiques, on trouve d’une part la baisse des dotations censées accompagner les collectivités dans la transition climatique et d’autre part l’assouplissement des normes environnementales. Et c’est le cas, en particulier, de ce projet de loi présenté ce matin même en Conseil des ministres.Abondamment ciblée, cette mesure qui consiste à remettre en location des centaines de milliers de « passoires thermiques » à condition d’un engagement du propriétaire de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique.
« On remet sur le marché des logements dangereux pour leurs occupants… »
Alors cette souplesse accordée aux propriétaires est elle une mesure de bons sens ? Ou bien traduit-elle davantage une forme de renoncement de la part du gouvernement ?Invité du journal de la mi-journée, Fabien Desage, maître de conférences en science politique à l’Université de Lille, par ailleurs chercheur au Centre d’études et de recherches administratives, politiques et sociales.
Première question que lui a posé Thomas Cluzel : au regard de l’esprit de la loi « Climat et Résilience » de 2021, qui supposait que l’interdiction de louer ces biens pousserait leurs propriétaires à entreprendre les rénovations nécessaires, ce projet est-il ou non un aveu d’échec ?
Indubitablement. C’est à dire qu’effectivement, on voit qu’un des premiers éléments de cette loi dite de relance, c’est de revenir en quelque sorte sur des engagements et sur des annonces qu’avait fait auparavant un précédent gouvernement de la même majorité, qui visait à sortir du parc locatif les logements qui avaient les plus mauvais diagnostics énergétiques. Or, le projet de loi actuel de relance permet en fait de remettre ces logements sur le marché. Il faut dire quand même à quel point, en fait, on remet sur le marché des logements qui sont dangereux en fait, pour leur pour leurs occupants occupantes. On sait que la précédente canicule de 2025 a fait 5 000 morts. Probablement une bonne partie des gens qui ont subi l’inconfort de leur logement. C’est dangereux aussi l’hiver, pour des raisons d’insalubrité, de moisissures, et cetera. Et donc voilà, c’est un renoncement énorme quand même que le gouvernement abdique sa responsabilité de protection des citoyens et des citoyennes devant des risques et décide finalement de remettre sur le marché, encore une fois, des logements qui vont être dangereux pour leurs occupants.
« Cette mesure (…) s’inscrit dans la continuité d’une idéologie de l’offre »
Alors, ce projet vise en réalité à répondre d’abord à la crise du logement, à en croire le ministre Vincent Jeanbrun. Cette mesure permettrait de remettre à la location entre 650 000 et 700 000 logements. Est ce que ce n’est pas un principe de réalisme auquel il faut s’en remettre donc pour répondre à la crise ?
J’allais dire la belle affaire. En fait, il y a un problème de crise du logement, d’accès au logement et donc le gouvernement ne trouve rien de mieux à faire que de remettre sur le marché des logements qui sont par ailleurs, encore une fois, dangereux pour leurs occupants et occupantes. Et vous avez raison d’insister là-dessus. C’est à dire qu’en fait, ce côté complètement paradoxal, si ce n’est indécent, de cette mesure, s’inscrit dans la continuité de ce qu’on peut appeler aujourd’hui une idéologie de l’offre, avec cette idée fausse que, en gros, de renforcer le nombre de logements sur le marché contribuera à résorber la crise. Tout ce qu’on voit des dernières années, que ce soit en France ou dans d’autres pays et au Canada notamment, montre l’inverse. C’est-à-dire qu’en fait, ce dont a besoin aujourd’hui le secteur du logement, c’est de produire des logements confortables mais surtout pas chers, accessibles, en l’occurrence de remettre sur le marché ces logements . Ces logements, ils vont rester chers sur le marché. Ils vont être d’autant plus chers que les gens qui vont les habiter vont avoir des charges énergétiques extrêmement élevées, et donc ça n’aura pas d’effet. On peut déjà l’annoncer, c’est à dire que le projet de relance n’aura pas d’effet baissier sur les prix du logement en France.
« L’État privilégie l’investissement locatif, la défiscalisation et donc contribue à enrichir encore une fois des propriétaires bailleurs déjà très bien nantis »
Dans ce texte, il y a une disposition importante qui prévoit l’élargissement d’un dispositif fiscal, lequel permet de favoriser l’investissement des particuliers vers le logement neuf ou vers la rénovation. Est-ce que c’est là, au fond, selon vous, l’une des des clés pour répondre à l’embolie du logement en France ?
Là aussi, en fait, on est dans la continuité de politiques publiques qui depuis des décennies ont plutôt montré leur inefficacité, c’est à dire de privilégier en gros l’incitation. On va dire que le gouvernement, le ministre et le dernier à croire, en fait, dans l’effet de la main invisible sur les politiques du logement, là, en gros, on créé un dispositif de défiscalisation, on incite des investisseurs privés à construire du logement, mais, en l’occurrence, ils vont financer, investir dans du logement qui va être assez cher. Et ça dépouille aussi les autres organismes qui peuvent construire du logement hors-marché. Et on sait par ailleurs, par un tas de recherches qui ont été menées sur le sujet, que c’est en produisant du logement hors-marché, notamment par des organismes de logement social, qu’on peut parvenir, en fait, à résorber cette crise du logement. Donc là, à part accumuler la rente et permettre, en fait, à des propriétaires qui, déjà, en France, cumulent énormément de biens à la location. A part ça, faire en partie défiscaliser, c’est bien, donc limiter les recettes publiques, ça n’aura pas d’autre effet que les précédentes politiques qui ont été menées et qui coûtent très cher à l’État. Je voudrais juste terminer là-dessus. Il faut savoir quand même qu’un logement, dispositif Pinel, donc qui était le précédent dispositif de défiscalisation, coûtait 50 000 euros à l’État par logement, alors qu’un logement social très social coûte moins de 50 000 euros, autour de 46 000 euros. C’est la Cour des comptes qui fait ce constat. Et pourtant l’État aujourd’hui privilégie l’investissement locatif, la défiscalisation et donc contribue à enrichir encore une fois des propriétaires bailleurs déjà très bien nantis en France. C’est aussi des choses que l’on sait.
La plateforme « Logement pour Tou.te.s » estime que le projet de loi « Jeanbrun » est « une menace pour les locataires, les mal-logés et le logement social ». Dans un communiqué, cette plateforme qui agrège syndicats, collectifs et partis politiques estime que le « gouvernement repousse ainsi de cinq ans l’obligation pour les bailleurs de lutter contre les logements bouilloires « .
Source:
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