Les groupements forestiers, viticoles et agricoles continuent d’attirer des investisseurs séduits par la stabilité, la fiscalité avantageuse et la dimension environnementale de ces actifs tangibles. Le panorama 2025 de la Fédération nationale des Safer, publié en mai 2026, dresse un tableau contrasté mais globalement porteur du foncier naturel français. La forêt bat des records de surfaces échangées, les terres agricoles retrouvent leur dynamisme après trois années de repli, tandis que le marché viticole amorce une timide reprise en trompe-l’œil.
Les groupements fonciers forestiers, viticoles et agricoles constituent des véhicules d’investissement encadrés par le Code général des impôts, qui leur réserve des avantages fiscaux spécifiques. Le panorama 2025 de la Fédération nationale des Safer, publié en mai 2026, offre l’occasion de faire le tour de ces marchés et des règles qui les gouvernent.
La forêt bat des records : 2,17 milliards d’euros et des surfaces inédites
Le marché forestier français a enregistré en 2025 un niveau historiquement élevé de surfaces échangé. Selon le bilan annuel du groupe Safer 2025, publié en mai 2026 (FNSafer, Le prix des terres 2025, L’essentiel des marchés fonciers ruraux, mai 2026), le marché forestier a enregistré l’année dernière 23 030 transactions (+ 5,4 %), portant sur 176 300 hectares (+ 18,5 %), pour une valeur totale de 2,17 milliards d’euros (+ 7,7 %). C’est un double record : jamais depuis le début de l’observation statistique autant de surfaces forestières n’avaient changé de mains en une seule année.
Le prix moyen affiché par la Safer s’établit à 4 950 euros par hectare (+ 2,5 %), avec des écarts considérables selon les régions : 2 850 euros par hectare dans le Massif central (stable) contre 7 880 euros dans le Nord Bassin parisien (+ 3,1 %). Certains professionnels soulignent que le ratio valeur totale/surface échangée conduit à un prix apparent supérieur à 12 000 euros/ha, selon les méthodes de calcul différant de celles retenues par la FNSafer pour établir son prix moyen national.
La progression du marché est principalement portée par les transactions de grande taille, en particulier celles portant sur plus de 100 hectares. Elles ont bondi de 64,5 % en surface, représentant désormais 34 % des surfaces totales échangées. Les personnes morales privées toutes catégories confondues captent désormais 51 % des surfaces, en hausse de 34,1 %, signe de l’appétit croissant des institutionnels et des véhicules collectifs pour cet actif. Les personnes physiques non agricoles, qui représentent 21 % du marché, ont de leur côté progressé de 16,5 % en surface.
Cet engouement repose sur plusieurs piliers. La forêt est un actif réel, peu corrélé aux marchés financiers, dont la valeur progresse continûment : selon les données DVF analysées, le prix médian enregistre cinq années consécutives de hausse entre 2021 et 2025. S’y ajoute une nouvelle dimension de valorisation : les crédits carbone, le label bas-carbone et les services écosystémiques commencent à monétiser ce que les sylviculteurs appelaient autrefois les « externalités positives » de la forêt. Le revers de la médaille existe néanmoins : le prix moyen du bois sur pied a fléchi de 11 % en 2025, avec un chêne en fort repli qui retrouve ses niveaux de 2021, même si les résineux progressent.
Ces flux alimentent directement la collecte des groupements forestiers d’investissement (GFI) et groupements fonciers forestiers (GFF). Fin 2024, les deux principaux GFI (France Valley Patrimoine et Amundi Investissement Forestier) cumulaient plus de 900 millions d’euros de capitalisation. Et pour la première fois, le marché dispose depuis avril 2025 d’un indice de référence partagé : l’indice IEIF ASFFOR Fonds Forestiers France, fruit d’un partenariat entre l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) et l’Association des Sociétés et Groupements Fonciers et Forestiers (ASFFOR). Il affiche une performance annualisée moyenne de 5,29 % sur dix ans, nette de frais et dividendes réinvestis.
Les outils fiscaux : un arsenal à manier avec précision
L’attrait patrimonial de la forêt ne saurait faire abstraction de la fiscalité, qui constitue un levier décisif dans la décision d’investissement. Deux régimes coexistent, aux plafonds et modalités bien distincts.
Le dispositif DEFI Forêt offre un crédit d’impôt sur le revenu de 25 % sur le montant investi lors de l’acquisition de parts de GFF ou d’achats directs de terrains boisés (CGI, art. 200 quindecies). L’avantage est toutefois plafonné : 6 250 euros d’investissement pour une personne seule (crédit maximal de 1 563 euros) et 12 500 euros pour un couple (3 125 euros). La durée de conservation exigée est de huit ans minimum.
Le dispositif IR-PME s’applique aux GFI éligibles au dispositif Madelin PME. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % de l’investissement, dans des plafonds plus généreux : 50 000 euros pour un célibataire (pour une économie d’impôt maximale de 9 000 euros) et 100 000 euros pour un couple (pour une économie maximale de 18 000 euros), avec une durée de blocage de cinq à sept ans (CGI, art. 199 terdecies-0 A). À noter : la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, JORF n° 0039 du 15 février 2025) avait temporairement relevé ce taux à 25 % entre le 28 septembre 2025 et le 20 février 2026. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026) est revenue au taux de droit commun de 18 %.
Au-delà de l’entrée, les parts de groupements forestiers bénéficient d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à hauteur de 75 % de leur valeur (CGI, art. 976).
La transmission à titre gratuit des biens forestiers (donation et succession) est particulièrement encouragée : un abattement de 75 % s’applique jusqu’à 300 000 euros de valeur transmise, et de 50 % au-delà (CGI, art. 793 et 793 bis), sous condition de détention préalable d’au moins deux ans et de conservation par les héritiers pendant cinq ans. Ces règles s’appliquent symétriquement aux GFV et GFA.
Vignobles : reprise en trompe-l’œil, fracture structurelle persistante
Le marché viticole présente en 2025 une apparente embellie que les chiffres bruts masquent difficilement. Selon le panorama Safer, 10 930 transactions ont été recensées (+ 4,5 %), pour 19 000 hectares échangés (+ 0,5 %) et une valeur totale de 1,65 milliard d’euros, en hausse spectaculaire de 16,3 % par rapport à 2024. Mais la Fédération nationale des Safer elle-même nuance aussitôt : quatre transactions seulement ont représenté 25 % de la valeur foncière viticole nationale, l’essentiel de ces opérations d’exception ayant eu lieu en Côte-d’Or, notamment sur des premiers crus blancs de Bourgogne.
Hors ces transactions d’exception, la réalité du terrain reste âpre. Les vignes AOP affichent un prix moyen de 171 400 euros par hectare, en recul de 2,9 % sur un an. Hors Champagne, la baisse atteint 6,8 %, et les bassins Cognac Armagnac connaissent un effondrement sans précédent : les vignes à eaux-de-vie AOP perdent 54,5 % de leur valeur en un an, à 23 200 euros par hectare, soit un niveau inférieur de moitié à celui de 2024. Le contexte des droits de douane américains et chinois, conjugué à la baisse de la consommation mondiale de vin, ne laisse pas entrevoir de retournement rapide. Les vignes hors AOP reculent, quant à elles, de 7,7 % à 12 800 euros par hectare, avec des baisses dans tous les bassins sauf la Corse.
Les bassins Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura et Val de Loire Centre font exception, portés par l’attractivité de terroirs de prestige qui continuent de jouer le rôle de valeur refuge pour les investisseurs fortunés. La Champagne conserve des niveaux de valorisation très supérieurs à ceux observés dans les autres bassins viticoles.
Dans ce contexte très clivé, les groupements fonciers viticoles (GFV) conservent leur intérêt comme vecteur d’exposition sélective, à condition de cibler les appellations de qualité. Leurs rendements courants distribués restent compris entre 1,5 % et 3,5 % selon les terroirs. Les mêmes avantages fiscaux qu’en forêt s’y appliquent : réduction IR de 18 %, exonération IFI à 75 % et abattement de droits de succession 75 %.
Terres agricoles et GFA : le rebond confirmé après trois ans de repli
Le marché agricole retrouve en 2025 une dynamique positive inédite depuis 2022. Les chiffres du panorama Safer sont sans ambiguïté : 92 340 transactions (+ 3,2 %), 424 500 hectares échangés (+ 5,9 %), pour une valeur totale de 5,39 milliards d’euros (+ 11 %). Le prix moyen des terres et prés libres s’établit à 6 460 euros par hectare (+ 0,9 %), avec des disparités marquées selon les systèmes de production : les grandes cultures progressent davantage à 8 150 euros par hectare (+ 4,2 %), tandis que l’élevage bovin recule légèrement à 4 740 euros par hectare. Les terres louées s’apprécient plus fortement, à 5 350 euros par hectare (+ 2,5 %).
Fait structurellement notable : les agriculteurs personnes physiques restent les premiers acquéreurs (plus de la moitié des transactions et des surfaces), et leur part repart à la hausse pour la première fois depuis 2021, en hausse de 2 % en nombre et 3,8 % en surface. Une bonne nouvelle pour le renouvellement des générations, à rebours des craintes d’une financiarisation accélérée du foncier. Sur le front de l’artificialisation, la tendance favorable se confirme : seulement 8 500 hectares ont été consommés en 2025 (−16,6 % par rapport à 2024), niveau historiquement bas depuis trente ans.
Les groupements fonciers agricoles (GFA) permettent à des investisseurs de porter du foncier loué à des exploitants dans le cadre de baux ruraux à long terme. Leur attrait patrimonial repose sur la stabilité et la transmission plutôt que sur le rendement courant, et ils jouent un rôle croissant dans les stratégies de transmission d’entreprises agricoles, souvent combinés au dispositif Dutreil pour les exploitants propriétaires.
La forêt et les services environnementaux : un relais de valorisation en cours de structuration
Au-delà des revenus sylvicoles classiques (vente de bois sur pied, droits de chasse, locations diverses) la forêt acquiert une dimension nouvelle d’actif environnemental. Le label bas-carbone, les crédits de stockage de CO₂ et les services de biodiversité ouvrent des perspectives de rémunération complémentaires qui intéressent de plus en plus les investisseurs institutionnels soucieux de conjuguer performance et engagement ESG. La demande en bois énergie devrait doubler entre 2019 et 2050, et le volume de bois d’œuvre récolté en France passer de 20 millions de m³ à 30 millions de m³ d’ici 2030-2050, selon le rapport Carbone4. Cette conjonction de tendances de long terme conforte les anticipations de valorisation forestière, même si le recul de 11 % du prix moyen du bois en 2025 rappelle que la volatilité des marchés de matières premières ne doit pas être négligée dans l’analyse du rendement global de l’investissement.
Source:
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